东莞新型产业用地(M0)明确出让年限 地价计收方法计算公式出炉

中国报道讯（黄楚芳 通讯员 莞宣宣）4月3日下午，东莞市委副书记、市长肖亚非主持召开市政府常务会议，审议了《东莞市新型产业用地(M0)地价管理实施细则》(下称《实施细则》)、《东莞市科技企业孵化器产权分割管理实施办法》(下称《实施办法》)等一批重大事项。其中，《实施细则》明确了对新增新型产业用地、“三旧”改造新型产业用地、已出让用地改为新型产业用地等3种不同类型的新型产业用地的供地方式、出让年限、地价计收方法。

新增新型产业用地土地出让年限为40年

去年9月11日，东莞市正式印发《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》。这是国内第一份针对新型产业用地(M0)的管理办法，对东莞乃至全国工业用地的创新发展具有重要意义。其核心，在于打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体，吸引产业集聚。会议审议通过的《实施细则》，则是《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》的配套细则。

在供地方式上，《实施细则》明确新型产业用地(M0)需配置一定比例商业办公用地(C2 )、配套型住宅用地(R0)的，原则上应依据城乡规划用途划分为不同宗地，单独出具宗地建设用地规划条件。对综合用途建设项目用地，经批准同意出具同一个建设用地规划条件前提下，可实行新型产业用地(M0+C2)按一宗地整体供地。对确需配置配套型住宅用地(R0)的，必须经市人民政府批准，独立出具R0建设用地规划条件，单独进行宗地市场评估和公开出让。

出让年限方面，《实施细则》明确新增新型产业用地(M0)土地出让年限为40年，其中不可分割M0可延长至50年;新增新型产业用地(M0+C2 )按一宗地整体供地的，土地出让年限为40年;新增配套型住宅用地(R0)土地出让年限为70年。

“三旧”改造新型产业用地，改造为新型产业用地(M0)土地出让年限为50年;改造为新型产业用地(M0+C2)一宗地整体供地的，土地出让年限为40年;改造为配套型住宅用地( R0 )，土地出让年限为70年。

已出让改为新型产业用地的，土地出让年限按照原建设用地剩余出让年限确定。

地价计收方法计算公式出炉 

地价计收方法方面，《实施细则》明确了新增新型产业用地(M0)的土地出让底价计算公式。新增新型产业用地(M0+C2 )一宗地整体供地，土地出让底价分别评估新型产业用地(M0 )、商业办公用地(C2)的市场价后合并计算。新增配套型住宅用地(R0)，土地出让方式、地价评估、供地流程、批后监管和开发建设等参照二类居住用地(R2)执行。新增新型产业用地保留集体建设用地性质的，不得分割产业用房，不得配置商业办公用地(C2)和配套型住宅用地(R0)，仅限属地集体经济组织自持产权，地价按新增新型产业用地(M0)计算规则计算。

“三旧”改造新型产业用地方面，《实施细则》明确了政府主导改造项目以收回、收购、征收等方式储备土地后以招拍挂方式出让的，土地出让底价按新增新型产业用地地价计收规定执行。明确了新型产业用地(M0)区片市场评估价(地面地价)计算的公式。国有土地使用权人自行改造的“工改M0"项目(包括配套商业办公C2、配套型住宅R0)，分别明确了原为国有有偿出让土地使用权的、原为国有划拨土地使用权的、原为无合法手续但依据“三旧”改造政策完善历史征收手续的、改造为新型产业用地(M0+C2)一宗地整体供地、改造为配套型住宅用地(R0)等5种情形的地价计收办法。集体经济组织申请将集体土地转为国有土地后自行改造或与企业合作改造的“工改M0”项目(包括配套商业办公C2，配套型住宅R0 )分别明确了改造为新型产业用地(M0)的、改造为新型产业用地(M0+C2 )一宗地整体供地、改造为配套型住宅用地(R0)等3种情形的地价计收方法。集体经济组织保留集体建设用地性质自行改造的“工改M0"项目，不得分割产业用房，可配套商业办公用地(C2 )，不得配置配套型住宅用地(R0 )。

已出让改为新型产业用地的，《实施细则》明确了已出让国有建设用地申请改变用途等土地使用条件为新型产业用地的办理程序和补缴地价的计算规则。

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产业用房的可分割销售建筑面积不得超过总建筑面积的80%

会议还审议通过《东莞市科技企业孵化器产权分割管理实施办法(送审稿)》，《实施办法》在原办法(已到期)的基础上，结合《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》(下称M0政策)进行修改完善，包括提高产权分割对象的准入资格、简化产权分割项目的操作流程、细化产权分割受让对象的条件、加强二次转让的监督管理工作、明确分割销售的具体操作流程。

《实施办法》明确，对于M0政策出台前，已在工业用地和科研用地上建设科技企业孵化器的项目，按照《实施办法》执行;在新型产业用地上新建的科技企业孵化器项目，按照M0政策规定申请分割转让，不另行补缴土地出让金。同时，提高产权分割对象的准入资格，明确享受科技企业孵化器产权分割政策的对象为经认定的国家级科技企业孵化器。

《实施办法》提高项目受让对象的条件标准。受让对象资格严格限制，条件包括但不限于主体资格、产业领域、入驻时限、经济效益、知识产权、科研投入、科技人员等7项指标。

《实施办法》明确项目分割销售的面积及期数要求。对分割面积、配套面积、分割期数等方面提出约束条款。一是要求产业用房的可分割销售建筑面积，不得超过总建筑面积的80%;配套用房建设规模不得超过项目计容建筑面积的30%，同时不得分割销售。二是同一家科技企业的孵化器产权分割项目，原则上最多可分割三期;每期对外销售的产业用房分割面积，不得超过当期产业用房建筑面积的80%。

《实施办法》对二次转让的增值收益部分提出严格要求

《实施办法》明确，产业用房二次转让的，项目所属镇街、园区按原销售价格有优先回购权;原则上自完成转移登记之日起，五年内不得二次转让。同时，二次受让的增值收益、上缴比例、征收方式等管理条款也做了明确:一是产业用房二次转让的，转让方需依法按照现行的不动产转让规定缴纳相关税费，并按一定比例缴纳转让增值收益。其中，完成转让登记未届满5年(含)的，按增值收益50%的比例上缴;完成转让登记届满5年的，无须上缴转让增值收益;二是增值收益由项目所属镇街、园区的科技主管部门负责计算并征收;转让方和受让方缴纳相关税费和转让增值收益后，凭缴款票据到不动产登记部门办理不动产登记手续。三是产业用房原属市储备土地的，增值收益全部由市财政征收;产业用房原属园区、镇街储备土地的，转让增值收益按照城际轨道交通站点周边800米和城市轨道交通站点周边500米半径范围规定，由市、镇按25%: 75%或35%: 65%的比例进行分成。

责任编辑：陈伟赞