佛山中院发布房屋买卖合同纠纷案件审判白皮书及十大典型案例

中国报道讯（陈赞亮 报道）近日，佛山中院发布《房屋买卖合同纠纷案件审判白皮书(2019-2022》及十大典型案例，分析佛山法院2019-2022年房屋买卖合同纠纷案件的审理情况，总结纠纷常见问题及裁判规则，梳理房屋交易及相关环节存在的法律风险，并提出对策与建议，以期发挥司法裁判对市场的规范和引导作用，为佛山经济社会高质量发展贡献智慧与力量。

新收案件连续四年下降

预售合同、二手房买卖纠纷占比超八成

白皮书显示，2019年至2022年，佛山法院共受理房屋买卖合同纠纷案件23359件，审结23482件。四年间，受房地产市场行情变化等因素影响，房屋成交量下降，全市法院新收房屋买卖合同纠纷案件呈逐年下降趋势，且下降幅度大。

白皮书指出，房屋买卖合同纠纷案件数量区域分布差异较大，南海、顺德毗邻广州，经济总量大、人口多，房屋交易市场活跃，从五区法院新收案件数量上来看，2019年至2022年，南海法院和顺德法院案件数占比六成以上。

白皮书显示，新收案件大多数集中在商品房预售合同纠纷、二手房屋买卖合同纠纷，占比超八成。四年间，在新收案件数量整体下降的情况下，只有商品房预约合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷案件呈递增趋势。

此外，白皮书还对房屋买卖合同纠纷主要类型案件和案件特点进行了梳理。其中，商品房预售合同纠纷呈现纠纷占比大、群体性纠纷多以及格式条款引发争议较多等特点;商品房预约合同纠纷的起诉主体多为购房者;二手房买卖合同纠纷产生的原因则复杂多样，有双方对提前还贷等事项事先约定不明确，出卖人一房二卖、擅自处分公有房屋等多种原因;商品房委托代理销售合同纠纷呈现数量增加迅速、争议事实理由单一、结佣条件复杂等特点;农村房屋买卖合同纠纷的数量不多且多数合同为无效合同。

多点发力

提升审判质效

白皮书显示，近年来，佛山法院聚焦“实”字强效果，把握“准”字重指导，突出“广”字显担当，推动涉房屋买卖合同纠纷案件的审判工作取得实质成效。

“内外”兼修，聚焦“实”字，不断提高审判能力，审判质量和实质解纷效果充分突显。坚持问题导向，成立专项调研小组深抓问题根源，形成调研成果30余份;坚持目标导向，妥善处理一批重大疑难案件，以个案示范处理带动同类批量案件的高效解决，达到“处理一批、治理一片”的良好社会效果;坚持效果导向，定期召开案例选编会，向社会公开典型案例超50个，发挥司法审判的规制指引功能。

“上下”同频，把握“准”字，切实发挥指导作用，两级法院协同共进。市法院充分发挥对上联络、对下指导、统筹协调的职责作用。同时，畅通两级法院精准沟通渠道，组建调研小组与基层法院调研指导，沟通审判思路，通过“审判长挂点联络机制”，针对重大、疑难、敏感、风险案件及时会商、研判，提高风险抵御能力和为民服务水平。

“点面”结合，突出“广”字，积极融入发展大局，司法服务高质量发展水平有效提升。通过设立涉房地产纠纷诉调对接工作室、打造特邀调解员专家库、设立专业特邀调解员联络办公室等形式，推动基层房地产纠纷调解指导常态化。坚持能动司法，对审判过程中发现的潜在社会风险，向相关部门发出17份司法建议。此外，加强府院联动，凝聚行政部门、行业协会等多方力量，着力联动治理解纷。

案例一：黄某与某教育公司、某房地产顾问公司房屋买卖合同纠纷——出卖人与中介机构隐瞒房屋交易重大信息构成共同欺诈

【基本案情】某教育公司通过购买取得涉案房屋所有权。某房地产顾问公司系某教育公司委托销售的中介机构。在某房地产顾问公司居间服务下，某教育公司就涉案房屋与黄某签订认购书。某房地产顾问公司代为收取了涉案房屋的首期款及购房定金。黄某办理按揭贷款申请时被银行告知涉案房屋为二手房。黄某以两公司存在欺诈为由诉请解除认购书，连带返还购房款及赔偿损失。

【裁判结果】法院经审查认为，某教育公司隐瞒涉案房屋已过户至其名下，又故意告知黄某涉案房屋系一手新房，使黄某在违背真实意思的情况下签订认购书，某教育公司的行为构成欺诈。某房地产顾问公司作为某教育公司委托的中介机构，对涉案房屋实为二手房屋的事实知悉，具有与某教育公司共同欺诈的意思联络。故两公司应向黄某连带承担返还购房款并赔偿资金占用损失的责任。

【典型意义】因购房者获取、辨别信息能力不足及出卖方存在隐瞒、夸大重大交易信息行为，造成房屋销售乱象丛生，损害了购房者的知情权及合法权益，加大了市场交易成本。本案通过对出卖方、中介销售行为的否定性评价，依法保护了购房者的合法权益，有助于净化房地产市场环境，促进房地产交易健康有序进行。

案例二：刘某与某房地产公司及某银行商品房预售合同纠纷——合同因开发商原因解除，购房者对剩余贷款本息不承担清偿责任

【基本案情】刘某与某房地产公司签订商品房买卖合同后依约支付首期款，并与某银行签订贷款合同，该行已向某房地产公司发放贷款。后该房地产开发公司未依约交付房屋，达到合同约定的解除条件。刘某诉请解除商品房买卖合同及贷款合同，并要求某房地产公司退还购房款及利息并按约定支付违约金、向银行支付剩余贷款本息。

【裁判结果】法院经审查认为，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第二十五条第二款之规定：涉案《商品房买卖合同(预售)》《<商品房买卖合同>补充协议》已解除，某房地产公司应向刘某返还向其支付的房款以及向银行偿还的购房贷款，并支付利息。因刘某未取得房屋所有权也未直接收取购房贷款且对合同解除无过错，故其不应就剩余贷款本息向某银行承担连带责任。

【典型意义】本案涉及三方主体、法律关系多重交织，鉴于购房者对合同解除并无过错，为均衡各方利益，减轻当事人诉累，本案径直突破合同相对性，判决开发商直接向贷款银行偿还剩余贷款本息，购房者不负有返还剩余贷款本息的责任。该案对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷，具有很强的指导意义。

案例三：陈某与某置业公司商品房预约合同纠纷——判断定金还是诚意金，须依据签约双方的意思表示而定

【案情简介】陈某与某置业公司协商房屋认购事宜，当日陈某以银行转账方式向某置业公司支付9999元。随后，陈某认为某置业公司销售过程中不诚信，没有告知购房款拆分合同及另行向其他公司支付款项，故不再与某置业公司签订合同。之后双方对涉案款项9999元性质发生争议，陈某诉至法院，请求某置业公司退还9999元。对于款项属于诚意金还是定金，双方各执一词。

【裁判结果】法院经审查认为，陈某单方在认购书上签字时，双方关于9999元性质并未明确，需要走审批流程获得某置业公司认可才确认该认购书效力，方能明确该笔款项性质。某置业公司其后向陈某开具的《收据》及在认购书上加盖公章对该合同效力予以追认也均发生在双方存在争议之后，不足以反映双方在陈某单方签订认购书时对所涉的内容均达成一致，此时陈某缴纳的9999元款项性质尚未具体明确，不宜认定为定金。

【典型意义】开发商以购房者事先支付诚意金、定金等名目可享受购房优惠的销售模式普遍存在。部分购房者向开发商或其关联公司支付非合同价款或性质不明的款项，发生争议后款项性质成为争议的核心。本案中，人民法院通过对案件细节抽丝剥茧的审查，对涉案款项的真实目的进行分析，最终认定涉案款项的性质，保护了购房者的合法权益，维护了房地产市场的正常经营秩序。

案例四：冯某与某投资发展公司商品房预售合同纠纷——开发商未履行通知买受人接受商品房义务致使逾期交付的应承担违约责任

【基本案情】2016年7月29日，冯某与某投资发展公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定某投资发展公司应当在2016年8月30日前向冯某交付涉案房屋;应当在交付日期届满前10日书面送达冯某通知收楼。2016年11月16日，某投资发展公司向冯某发出《收楼通知书》。冯某诉请某投资发展公司向其支付逾期交房违约金。

【裁判结果】法院经审查认为，涉案房屋在约定的交房日期2016年8月30日已符合合同约定的交楼条件，但某投资发展公司未举证证明其于2016年8月30日前已通知冯某收楼，某投资发展公司于2016年11月16日才通知冯某于2016年11月30日前收楼，故某投资发展公司的行为构成迟延交楼。根据涉案合同约定，法院判令某投资发展公司向冯某支付违约金。

【典型意义】本案对开发商负有通知买受人接受商品房义务的处理具有一定的导向和借鉴作用。即使商品房在交付期限届满前符合交付条件的，开发商仍然负有通知义务，未履行该通知义务致使迟延交付应承担相应的违约责任。

案例五：莫某与某置业公司商品房预售合同纠纷——不正当加重购房者责任的格式条款无效

【案情简介】2019年5月6日，某置业公司与莫某签订《商品房买卖合同(预售)》，约定莫某应在2019年5月6日前向银行申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款，其按揭申请未获得银行批准，应在按揭未获批准之日起六日内依照某置业公司认可的其他付款方式履行付款义务。之后，莫某按揭申请未获银行批准，亦未按上述约定付款期限向某置业公司支付购房款，某置业公司以莫某违约为由要求解除与其签订的商品房买卖合同，并要求莫某按照补充协议约定的房价款总额的20%支付违约金。

【裁判结果】法院经审查后认为，双方有关违约责任的约定明显不对等。某置业公司作为拟定格式合同的一方，约定莫某逾期付款的违约责任明显重于其逾期交房的违约责任，加重对方责任，对莫某显失公平，且未采取合理方式提请莫某注意，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定认定涉案《商品房买卖合同补充协议》有关买受人逾期付款致合同解除之违约责任条款依法应属无效。

【典型意义】本案立足公平原则，就开发商制定的明显加重购房者责任条款进行否定性法律评价，倡导开发商合法合规经营，充分保护了购房者的合法权益，促进房地产业平稳健康有序发展，助推经济社会高质量发展。

案例六：某房产公司与刘某商品房预售合同纠纷——合同解除后，买受人应协助出卖人办理网签备案注销手续

【案情简介】2017年12月22日，某房产公司与刘某签订《商品房买卖合同(预售)》(含附件)及补充协议约定刘某采用分期方式支付购房款。刘某支付首期款后，一直未支付剩余购房款。某房产公司诉请解除与刘某签订的《商品房买卖合同(预售)》及相关的补充协议，并要求其配合办理注销商品房买卖合同网上备案、登记所有手续等。

【裁判结果】法院经审查认为，根据佛山地区商品房交易习惯可知涉案合同已经进行了备案，即使涉案商品房买卖合同解除，但由于网签合同未办理注销手续，客观上也造成某房产公司无法另行销售涉案商品房的事实。涉案商品房买卖合同经法院判决解除，且某房产公司、刘某双方对此均无异议，刘某应根据交易习惯履行协助义务配合办理网签合同注销手续。

【典型意义】当前，佛山地区已经全面推行房屋交易合同线上签订即时备案。开发商注销网签合同需要买受人协助的，依据交易惯例和诚信原则买受人应当予以协助，该协助义务属于买受人应尽的附随义务，否则将会造成房源被锁定开发商无法另行销售不利局面。本案中，人民法院基于交易惯例认定买受人应在限定期限内履行协助注销义务，系对诚实信用原则的具体适用，同时避免了开发商损失不断扩大，促进了房屋周转流通，提升了社会资源的利用效率。

案例七：陈某与某房地产公司商品房预售合同纠纷——开发商将购房款汇入非监管账户造成逾期交付的，应承担逾期交付违约责任

【基本案情】陈某与某房地产公司签订《商品房预售合同》，约定房屋交付时间为2022年6月30日。合同签订后，陈某以按揭贷款方式支付剩余购房款。某房地产公司指示贷款银行汇入该司其他银行账户而未汇入相关商品买卖合同约定收款账户即该项目预售款资金监管账户。某房地产公司于2023年5月31日方取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。陈某起诉某房地产公司承担迟延交付房屋违约责任，某房地产公司主张因新冠疫情顺延交付时间和免除逾期交付房屋违约责任。

【裁判结果】法院经审查认为，合同约定某房地产公司应于2022年6月30日前向陈某交付涉案房屋，涉案房屋于2023年6月12日才交付，因某房地产公司就涉案房屋所在项目存在大量按揭贷款资金未依规汇入预售资金监管账户逃避监管从而影响项目开发进度，某房地产公司逾期交付房屋构成违约，应向陈某承担逾期交付房屋的违约责任。

【典型意义】商品房预售资金应专项用于工程建设，这是商品房能够建成，购房者取得房屋的根本保障。本案中人民法院通过对开发商挪用监管资金的查明以及否认疫情抗辩的认定，以不利于开发商的裁判导向，引导开发商将商品房预售资金汇入资金监管账户专项用于工程建设，保障商品房能够保质按时建成，从而维护购房者的根本利益，促进房地产市场健康有序发展。

案例八：李某与某置业公司商品房预售合同纠纷——商品房销售由预售转为现售导致预售合同无法履行，购房者有权解除合同

【基本案情】2021年4月23日，李某与某置业公司签订认购书，并向某置业公司支付定金20000元。2021年10月7日，双方签订商品房买卖合同约定李某采取银行按揭贷款方式支付剩余房款，2022年4月30日前交付涉案房屋。2021年10月26日，涉案房屋办理首次确权登记。李某在办理按揭贷款申请时，因被银行告知其需要与某置业公司重新签订一份现售合同。开发商直至2022年4月6日未与李某签订现售合同。故李某诉至法院，请求解除商品房预售合同，返还首付款及利息等。

【裁判结果】法院经审查认为，《商品房买卖合同(预售)》签订后，因某置业公司为涉案房屋办理了首次确权登记，导致李某在办理银行按揭贷款时被拒绝，银行方告知李某需与某置业公司重新签订现售合同。李某得知需重新签订现售合同后，积极与某置业公司协商，催促某置业公司尽快签订现售合同，但某置业公司一直未与李某签订现售合同，且未告知李某未能签订现售合同的真实原因(涉案房屋因办理首次确权登记需转为现售，但某置业公司暂未取得现售备案证明)，李某有权解除商品房买卖合同。

【典型意义】本案通过分析论证开发商的过错行为，制裁开发商违约失信行为，依法认定其构成根本违约，维护了购房者是否选择继续履行合同的权利，保障购房者的合法利益，促进房地产秩序健康、有序形成。

案例九：张某等人与某置业公司商品房预售合同系列纠纷——合同明确房屋办公用途的，购房者以商改住为由诉请解除合同的不予支持

【基本案情】张某等人与某置业公司签订认购书，张某等人在该认购书“该产品属于商办性质”处签名。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的规划用途为办公。张某等人起诉主张某置业公司将办公室包装为具有居住功能的公寓或住宅进行销售，导致其在被欺诈或重大误解的情况下签订了商品房买卖合同，请求解除合同，返还购房款等费用，赔偿损失。某置业公司主张其不存在欺诈、隐瞒，张某等人购房时知道或应当知道涉案房屋的商办性质。

【裁判结果】法院经审查认为，认购书明确涉案房屋属于“商办性质”，《商品房买卖合同》约定涉案房屋的规划用途为“办公”，《写字楼使用说明书》《写字楼质量保证书》《商品房装修改造协议书》及相关《装修改造图》《交楼标准(装修)》亦明确涉案房屋为“写字楼”或“办公室”，均有张某等人签名确认。因此，张某等人在签订合同时明确知悉涉案房屋的性质和用途，故商品房买卖合同及补充协议是签约双方真实意思表示，合法有效。

【典型意义】本案是一起典型的购房者主张开发商虚假宣传所引发的纠纷。透过该案可知，开发商对房屋进行商业宣传时应客观、如实、全面，杜绝使用虚假或引人误解的信息，主动履行交易风险告知义务。同时，购房者应重视合同文本约定的内容，明晰房屋性质用途。

案例十：梁某与某房地产公司合同纠纷案——众筹资金成立房地产公司开发建设项目并根据投资额取得项目对应房产，其法律关系应认定为合作开发房地产合同关系

【基本案情】梁某与他人投资设立盈某公司等公司，并以上述公司为股东设立众某公司开发建设总部大厦。后梁某陆续向众某公司投资并签订《大厦房间分配确认表》。2019年4月，大厦竣工验收合格。2019年5月，众某公司取得房地产开发企业资质。后梁某与众某公司就后续建设款项事宜产生争议。后梁某诉至法院，请求解除房屋买卖合同，返还购房款并支付利息。

【裁判结果】本案争议的焦点为梁某与某房地产公司是否系房屋买卖合同关系。法院经审查认为，梁某和盈某公司之间不存在代持关系，梁某与众某公司之间存在间接持股关系。梁某的股东权益是根据其实际出资额确定，不锈钢总部大厦项目是其股东权益的一部分，股东的实际出资额是根据开发建设成本进行摊派并等比例增加。故梁某的出资实际系对盈某公司的出资，以获得盈某公司股权及对应的“不锈钢总部大厦项目”投资权益。梁某主张其与众某公司系房屋买卖合同关系理由不能成立。

【典型意义】本案是由行业协会联合打造总部大厦商业体，由会员众筹资金成立房地产公司负责项目开发，最终由会员按照投资股数取得对应房间的房地产权证所引发的纠纷。本案二审法院综合全案相关证据及事实，依法准确界定合同性质，正确适用法律，既维护了投资者合法权益，有效保障了不锈钢总部大厦正常运营，实现了合作方双赢，以高质量司法服务保障佛山制造业高质量发展。（供稿：佛山法院）

责任编辑：陈顺盛