东莞消费委提醒：购房合同 消费者有话语权

中国报道讯（黄楚芳 报道）据东莞市消费委消息，近年来，东莞市商品房交易较活跃，在房屋买卖过程中，消费者需要签订一系列协议、合同等文书。尽管房地产交易大部分文书是格式合同，但基于合同法精神，合同约定是双方合意的表示，消费者对涉及条款有提出异议或“说不”的权利。在此，东莞市消委会提醒广大消费者，购房合同，消费者有话语权。

日前，东莞市消委会调查了房地产交易领域涉及的合同、协议，发现当前不少开发商却在消费者认购房时签订的《认购书》、《商品房买卖合同》上放“暗箭”，设置些免责、限制甚至剥夺消费者选择权的霸王条款。现透过房地产交易典型的免责和排除消费者权利的条款予以点评，借此提醒广大消费者懂得和敢于行使《消法》赋予的公平交易权、知情权和选择权，维护自身合法权益。

条款一：

若乙方出现下列任一情形，则乙方已付定金甲方不予退还，且本认购书效力同时终止，甲方有权将该商品房另行出售而无需通知乙方：1、在本认购书约定的签订《商品房买卖合同》期限之前放弃购买的;2、未按本认购书约定的时间签订《商品房买卖合同》的;3、未按本认购书约定的时间足额支付定金或购买房款的;4、未按《购房相关费用一览表》约定支付相关税、费的;5、以银行按揭公积金贷款方式付款的乙方未按认购书约定的时间办理银行按揭手续的;6.其他因乙方原因导致《商品房买卖合同》无法按约定时间签订的情形。

点评：该条款“霸王”在违约责任认定上(未考虑不能归责于买受人责任的情形，如：不可抗力、贷款政策改变等)。依据是：第一，《合同法》第九十四条规定“ 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;....”因此，该条款涉嫌免除了买受人因“不可抗力”解除合同的权利，加重了买受人的责任。第二，《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。该条款的规定，涉嫌侵害了消费者的知情权，诉讼权。而且，在出卖方通知买受方前，合同仍然有效，出卖方无权没收所交款项、另行出售该商品房。第三，《合同法》第115条规定：当事人可以依照《担保法》约定一方向另一方给付定金作为履行债务的担保。由此可见，定金罚则只适用双方应当履行的订约债务，而购房相关税费并不属于甲乙双方间定金合同约定的债务范围。

条款二:

买卖双方商定，涉及该商品房或其所在楼宇、项目的规划变更、设计变更，如属于下列任一情形的，买受人同意不因此拒绝收楼或解除售房合同，出卖人也无需承担违约责任。

点评：该条款“霸王”在排除买受人合同变更及解除权，以及要求出卖人承担违约责任的权利。依据是：《商品房销售管理办法》第二十四条规定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”。据此，房地产开发企业在规划变更后，有法定义务在期限内通知买受人，买受人有权利解除合同和退房，房地产开发企业不履行通知责任的则需承担买受人退房的违约责任。

条款三：

买卖合同、本补充协议及其附件构成买卖双方完整的合意，并取代出卖人在销售广告、宣传资料和示范单位中对该商品房所做的任何口头或书面的宣传(包括但不限于广告宣传、销售人员陈述、说明、保证等)，买卖双方特此确认双方之间的权利义务以买卖合同、附件及补充协议约定为准”。

点评：该条款“霸王”在涉嫌免除出卖人在广告宣传中应承担的责任。依据是：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该条款约定出卖人不受其约束，涉嫌免除了出卖人的义务、排除购房人的权利。

责任编辑：陈伟赞